Честно о совместных инвестициях: чем вы владеете и что получаете, когда инвестируете с Inzhur REIT

Украинцы не привыкли инвестировать, и для многих надёжность до сих пор ассоциируется прежде всего с покупкой квартиры. Жилая недвижимость кажется проще и понятнее. Однако фонды совместного инвестирования предлагают более привлекательную перспективу: они позволяют заходить с любой суммой, работают с долгосрочными арендными контрактами и обеспечивают предсказуемую доходность. Так работает инвестфонд Inzhur REIT, где можно получить доступ к крупной доходной недвижимости и иметь от 9,5% годовых в валюте.

В партнёрском материале основатель и CEO REIT-компании Inzhur Андрей Журжий рассказывает, какая недвижимость входит в портфель фонда Inzhur REIT, как и за счёт чего именно инвесторы получают ежемесячные дивиденды и почему «100% гарантия» – это миф.

Какие обещания в инвестициях являются тревожным сигналом

Большинство украинцев никогда не учились инвестировать, и в значительной мере это следствие сложного исторического опыта. В памяти людей всё ещё живы истории о финансовых пирамидах, приватизации 90-х и фондовом буме 2007–2008 годов, когда многие теряли свои сбережения.

Сейчас максимум в контексте инвестиций – это купить валюту и положить в сейф или вложиться в строительство на этапе котлована. Последнее приносило кому-то прибыль, но для других заканчивалось потерей денег.

Плохой опыт будто запрограммировал людей на поиск «гарантий», желательно от государства. Но никто не задаётся вопросом, за счёт чего эта гарантия вообще возможна.

Будем откровенны: ни один инструмент – ни фонд, ни банк, ни государство – не может гарантировать на 100% возврат вложений. Я всегда говорю: слышите слово «гарантия» – бегите, потому что гарантий не существует. Риск существует всегда. Вы имеете право анализировать, какие это риски и какова вероятность их наступления.

Даже депозит или ОВГЗ, которые часто воспринимаются как «защищённые», не имеют реального финансового резерва. А у всемирно известных компаний – Apple, Tesla, Nvidia – в проспектах акций подробно описаны десятки рисков. Они всегда существуют, и вопрос лишь в том, какова вероятность, что каждый из них действительно реализуется.

Наш фонд Inzhur REIT формирует портфель исключительно из торговой недвижимости – сегмента, где риски значительно ниже, чем в офисной или жилой. Несмотря на общую недоверчивость украинцев к фондам, опыт Inzhur показывает, что прозрачность и публичность постепенно меняют отношение.

За 3,5 года работы фонд привлёк более 40 тысяч инвесторов и более $100 миллионов в управление. Это пример того, что инвестиционная культура в Украине всё же начинает формироваться.

Инвестиции в фонд VS инвестиции в недвижимость

Если сравнить инвестицию в квартиру и фонд, разница становится очевидной. Достаточно обратить внимание на несколько факторов.

Диверсификация. Квартира — это один объект в одной локации, то есть полная концентрация риска. Во фонде Inzhur REIT много объектов в разных городах, это значительно более высокий уровень диверсификации.

Операционка. Жилая недвижимость требует постоянной вовлечённости: делать ремонт, искать арендатора, контролировать платежи, решать бытовые проблемы. В фонде всё делает профессиональная команда, заключая долгие контракты с крупными сетями: от McDonald’s до «Сільпо».

Срок аренды. В квартире арендный договор обычно на год и с высоким риском выезда или неуплаты. Во фонде Inzhur REIT это 10–30 лет сотрудничества со стабильными брендами, которые сами инвестируют в адаптацию помещения.

Доходность. Сдавая квартиру, вы конкурируете с тысячами владельцев. В коммерческой недвижимости хорошие локации и конкуренция значительно ниже, поэтому доходность выше даже с учётом работы управляющей компании. Плюс, чтобы купить квартиру, нужно минимум $30–40 тысяч, тогда как во фонд можно зайти с любой суммы – хоть 100 грн, хоть 100 тыс.

Ликвидность — ключевое. Из фонда Inzhur можно выйти за час, а для продажи квартиры могут понадобиться месяцы. Один наш инвестор рассказывал, что нажал кнопку «Продать» и уже через две часа получил несколько сотен тысяч гривен на счёт. Именно поэтому мы стремимся запустить биржу, чтобы сделать этот процесс ещё быстрее и прозрачнее.

Как устроен Inzhur REIT: от дохода до объектов

Фонд объединяет малые и крупные денежные вложения инвесторов и благодаря этому формирует большой капитал. На эти средства Inzhur REIT покупает или строит коммерческие объекты — супермаркеты, рестораны или торговые центры — и сдаёт их в долгосрочную аренду. Именно арендная плата является главным источником дохода: фонд получает её ежемесячно и распределяет между инвесторами в виде дивидендов, а также зарабатывает на росте стоимости самих объектов.

Сейчас в портфеле фонда:

• 7 діючих об’єктів та земля під ними для супермаркетів і магазинів “Сільпо”, “Фора”, Comfy, MasterZoo.
• 2 об’єкти на стадії проєктування та будівництва та земля під ними для супермаркетів “Фора”.
• 3 діючі об’єкти та земля під ними для ресторанів McDonald’s.
• 2 об’єкти на стадії проєктування та будівництва та земля під ними для ресторанів McDonald’s.
• 1 об’єкт на стадії проєктування та будівництва та земля під ним для ритейл-парку з якірним орендарем Novus.

А днями до цього списку також додасться “1 діючий ТРЦ Sky Park у Вінниці”.

Объекты отбирают специалисты из банковского, брокерского и девелоперского секторов, чтобы каждая инвестиция проходила многоуровневую проверку.

Подробнее о фондах Inzhur можно узнать по ссылке.

Inzhur REIT оценивает инвестиции в коммерческую недвижимость как инструмент с относительно низким уровнем риска. Если есть хорошая локация — а в недвижимости три главных правила «локация, локация и ещё раз локация» — то всегда будет свой посетитель, который приходит за продуктами, заходит в торговый центр, покупает одежду и другие вещи.

Соответственно, мы имеем стабильную арендную плату и предсказуемый денежный поток. Контракты с якорямиэто крупная сеть, которая занимает ключевую площадь объекта и подписывает долгосрочный контракт — это не просто любые компании. Когда мы говорим про McDonalds, «Сильпо», Novus или Comfy, то это сети с многомиллиардными оборотами и большим опытом, которые не открываются где попало. Они тщательно анализируют локацию, инвестируют в адаптацию помещений под свои стандарты и заходят в такие объекты надолго — обычно на 10–30 лет.

Кроме объектов, которые уже работают, в портфеле фонда есть ритейл-парк на 7 тысяч квадратных метров, который строится и будет иметь якорем сеть Novus. Также Inzhur REIT готовится завершить сделку по приобретению торгового центра «SkyPark» в центре Винницы: предварительная сумма сделки составляет $36 млн, а ожидаемый чистый операционный доход — около 15%.

Часть денег, которая временно не задействована в покупке недвижимости, также работает: фонд может размещать её на депозитах, инвестировать в ОВГЗ или использовать для новых проектов. При этом доля строительства в портфеле ограничена — это позволяет сохранять стабильность и не повышать уровень риска.

Сама управляющая компания, то есть команда Inzhur REIT, зарабатывает деньги от количества активов: вознаграждение — 2% в год от стоимости активов. Соответственно, чем лучше мы работаем, тем больше инвесторов. Чем больше инвесторов, тем больше активов. Чем больше активов, тем выше наше вознаграждение. Компания заинтересована в том, чтобы её портфель увеличивался и работал эффективно.

Структура собственности: чем владеет инвестор Inzhur REIT

Совладельцы фонда Inzhur REIT фактически владеют всей недвижимостью, входящей в его портфель — как земельными участками, так и зданиями. Инвестор не получает отдельные квадратные метры конкретного объекта, а становится совладельцем всего комплекса активов: помещений для “Сильпо”, McDonald’s, “Фора”, Novus, Comfy и других арендаторов. Когда в фонд добавляется новая недвижимость, доля инвестора автоматически распространяется и на этот объект.

Объём этой доли и размер прибыли зависят от количества приобретённых инвестиционных сертификатов. Они обеспечивают право на часть дохода, который генерирует вся недвижимость фонда.

Таким образом, речь идёт не о виртуальном инструменте, а о доле в реальных коммерческих объектах, которые уже приносят арендный доход или находятся на финальной стадии строительства.

Общая стоимость активов Inzhur REIT составляет 3,1 млрд грн. За время работы фонд сгенерировал для инвесторов 745,6 млн грн, из которых:

• 417,4 млн грн — выплачены ежемесячными дивидендами,
• 328,1 млн грн — получены благодаря росту стоимости активов (капитализации).

Как инвестировать и какая доходность

Чтобы инвестировать, нужно пройти верификацию на сайте через «Дию» или BankID и подписать электронную анкету — так же, как в банке. После этого Inzhur CapitalInzhur Capital – это официальное депозитарное учреждение в составе группы компаний Inzhur, которое занимается продажей и хранением ценных бумаг. открывает вам счёт в ценных бумагах, и вы пополняете свой брокерский счёт.

Далее в личном кабинете можно выбрать инструмент — фонд недвижимости Inzhur REIT. Покупка происходит в несколько кликов, без дополнительных договоров или сложных процедур. Начать сотрудничество с фондом можно с любой суммы, цена одного сертификата составляет около 10 грн.

 

Для примера, один из инвесторов фонда недавно поделился в соцсетях: он инвестировал 2 года назад и за это время получил около 40% совокупной прибыли на капитализации и дивидендах — то есть примерно 20% годовых в долларах в конкретном кейсе.

Структура «объединенного фонда» появилась в сентябре 2025 года. До этого, с 2022-го и до момента объединения, работало пять отдельных фондов. Именно их объединение позволило сформировать единый фонд под названием Inzhur REIT.

Если же посмотреть на результаты с начала работы объединённого фонда в 2022 году, средняя доходность составляет около 12,5%, а за последние 12 месяцев — 15,5% в валюте, в частности благодаря стабильному курсу гривны и доле ОВГЗ в портфеле.

При этом прогнозируемая доходность фонда составляет от 9,5% в валюте до налогов, и на протяжении последних 3,5 лет этот показатель либо выполнялся, либо перевыполнялся.

Кроме того, на сайте Inzhur каждый может просмотреть полный перечень всех активов: адреса, фото, описания и структуру портфеля. Там же публикуются ежегодные аудиты от Deloitte, квартальные справки о чистых активах и выписки из госреестра по каждому объекту. По закону фонд раскрывает максимальный объём данных, и вся информация доступна открыто — от состава портфеля до оценок недвижимости от Baker Tilly. Команда также работает над тем, чтобы сделать просмотр структуры портфеля ещё удобнее в будущем.

Больше о фонде Inzhur REIT

Советы инвесторам-новичкам

У новичков главная ошибка — ждать идеального момента или бояться начать из-за небольшой суммы. Могу дать несколько основных советов:

1. Начните с любой суммы. Даже небольшая инвестиция даёт понимание механики и помогает сформировать привычку.
2. Инвестируйте в знания. Разберитесь, кому доверяете деньги, какой опыт имеет команда, какие результаты и что она раскрывает публично.
3. Сравнивайте, как вы это делаете при выборе врача или школы. Как и в других важных решениях, важно исследовать репутацию, опыт и качество.
4. Диверсифицируйте разумно. Раскладывать деньги куда угодно — не диверсификация. Выбирайте разные инструменты с разным уровнем риска.
5. Не ждите гарантий. В финансах их не существует — стоит оценивать риски и вероятность их наступления.

Начать — лучшее решение для новичка: опыт, полученный на малых суммах, формирует стратегию, которая приносит прибыль в будущем.