Чесно про спільні інвестиції: чим ви володієте та що отримуєте, коли інвестуєте з Inzhur REIT

Українці не звикли інвестувати, і для багатьох надійність досі асоціюється передусім із покупкою квартири. Житлова нерухомість здається простішою та зрозумілішою. Втім, фонди спільного інвестування пропонують привабливішу перспективу: вони дозволяють заходити з будь-якою сумою, працюють із довгостроковими орендними контрактами та забезпечують передбачувану дохідність. Так працює інвестфонд Inzhur REIT, де можна отримати доступ до великої прибуткової нерухомості та мати від 9,5% річних у валюті. 

У партнерському матеріалі засновник та CEO REIT-компанії Inzhur Андрій Журжій розповідає, яка нерухомість входить до портфеля фонду Inzhur REIT, як та з чого саме інвестори отримують щомісячні дивіденди та чому «100% гарантія» – це міф.

Які обіцянки в інвестиціях є тривожною ознакою 

Більшість українців ніколи не вчилися інвестувати, і значною мірою це наслідок складного історичного досвіду. У пам’яті людей ще живі історії про фінансові піраміди, приватизацію 90-х і фондовий бум 2007–2008 років, коли багато людей втрачали свої заощадження.

Зараз максимум в контексті інвестицій – це купити валюту і покласти в сейф чи вкластися в будівництво на етапі котловану. Останнє давало комусь прибуток, але для інших закінчувалося втратою грошей.

Поганий досвід ніби запрограмував людей на пошук «гарантій», бажано від держави. Але ніхто не ставить собі питання, в наслідок чого ця гарантія відбувається. 

Будемо відверті, жоден інструмент – ні фонд, ні банк, ні держава – не може гарантувати на 100% повернення вкладень. Я завжди кажу: чуєте слово «гарантія» – тікайте, тому що гарантій не існує. Ризик існує завжди. Ви маєте право аналізувати, які це ризики, наскільки є вірогідність настання цих ризиків.

Навіть депозит чи ОВДП, які часто сприймаються як «захищені», не мають реального фінансового резерву. А у всесвітньо відомих компаній – Apple, Tesla, Nvidia – у проспектах акцій детально описані десятки ризиків. Вони завжди існують, і питання лише в тому, яка ймовірність, що кожен із них справді настане.

Наш фонд Inzhur REIT формує портфель виключно з торгівельної нерухомості – сегмента, де ризики значно нижчі, ніж в офісній чи житловій. Попри загальну недовіру українців до фондів, досвід Inzhur показує, що прозорість і публічність поступово змінюють ставлення. 

За 3,5 роки роботи фонд залучив понад 40 тисяч інвесторів і понад $100 мільйонів в управління. Це приклад того, що інвестиційна культура в Україні все ж починає формуватись.

Інвестиції у фонд VS інвестиції в нерухомість

Якщо порівняти інвестицію у квартиру і фонд, різниця стає очевидною. Достатньо звернути увагу на декілька факторів. 

Диверсифікація. Квартира – це один об’єкт в одній локації, тобто повна концентрація ризику. У фонді Inzhur REIT багато об’єктів у різних містах, це значно вищий  рівень диверсифікації.

Операційка. Житлова нерухомість вимагає постійної залученості : робити ремонт, шукати орендаря, контролювати платежі, розв’язувати побутові проблеми. У фонді все робить професійна команда, укладаючи довгі контракти з великими мережами: від McDonald’s до «Сільпо». 

Тривалість оренди. У квартирі орендний договір – зазвичай на рік і з високим ризиком виїзду чи несплати. У фонді Inzhur REIT це 10-30 років співпраці зі стабільними брендами, які самі вкладаються в адаптацію приміщення.

Дохідність. Здаючи квартиру, ви конкуруєте з тисячами власників. У комерційній нерухомості якісні локації і конкуренція значно менша, тому дохідність вища навіть з урахуванням роботи керуючої компанії. Плюс, щоб купити квартиру, потрібно мінімум $30-40 тисяч, тоді як у фонд можна зайти з будь-якої суми – чи то 100 грн, чи то 100 тис.

Ліквідність – це ключове. З фонду Inzhur можна вийти за годину, а для продажу квартири можуть знадобитись місяці. Один наш інвестор розповідав, що натиснув кнопку «Продати» і вже за дві години отримав кількасот тисяч гривень на рахунки протягом пари годин. Саме тому ми прагнемо запустити біржу, щоб зробити цей процес ще швидшим і прозорішим.

Як влаштований Inzhur REIT: від доходу до об’єктів 

Фонд об’єднує малі та великі грошові вкладення інвесторів і завдяки цьому формує великий капітал. На ці кошти Inzhur REIT купує або будує комерційні об’єкти – супермаркети, ресторани чи торгові центри – та здає їх у довгострокову оренду. Саме орендна плата є головним джерелом доходу: фонд отримує її щомісяця і розподіляє між інвесторами у вигляді дивідендів та виграє на зростанні вартості самих об’єктів. 

Наразі в портфелі фонду: 

• 7 діючих об’єктів та земля під ними для супермаркетів і магазинів “Сільпо”, “Фора”, Comfy, MasterZoo.
• 2 об’єкти на стадії проєктування та будівництва та земля під ними для супермаркетів “Фора”.
• 3 діючі об’єкти та земля під ними для ресторанів McDonald’s.
• 2 об’єкти на стадії проєктування та будівництва та земля під ними для ресторанів McDonald’s.
• 1 об’єкт на стадії проєктування та будівництва та земля під ним для ритейл-парку з якірним орендарем Novus.

А днями до цього списку також додасться “1 діючий ТРЦ Sky Park у Вінниці”.

Відбирають об’єкти спеціалісти з банківського, брокерського та девелоперського секторів, щоб кожна інвестиція проходила багаторівневу перевірку. 

Детальніше про фонди Inzhur можна дізнатись за посиланням.

Inzhur REIT оцінює інвестиції в комерційну нерухомість як інструмент із порівняно низьким рівнем ризику. Якщо є гарна локація – а в нерухомості три головних правила «локація, локація і ще раз локація» – то завжди буде свій відвідувач, який приходить за продуктами, заходить у торгівельний центр, купує одяг та інші речі. 

Відповідно, ми маємо стабільну орендну плату й передбачуваний грошовий потік. Контракти з якорямице велика мережа, яка займає ключову площу об’єкта та підписує довгостроковий контракт – це не просто будь-які компанії. Коли ми говоримо про McDonalds, Сільпо, Novus чи Comfy, то це мережі з багатомільярдними оборотами та великим досвідом, які не відкриваються де завгодно. Вони ретельно аналізують локацію, інвестують в адаптацію приміщень під свої стандарти та заходять у такі об’єкти надовго – зазвичай на 10–30 років.

Окрім об’єктів, що вже працюють, у портфелі фонду є ритейл-парк на 7 тисяч квадратних метрів, який будується та матиме якорем мережу Novus. Також Inzhur REIT готується завершити угоду щодо придбання торгівельного центру «SkyPark» у центрі Вінниці: попередня сума угоди становить $36 млн, а очікуваний чистий операційний дохід – близько 15%.

Частина грошей, яка тимчасово не залучена у купівлі нерухомості, також працює: фонд може розміщувати її на депозитах, інвестувати в ОВДП або використовувати для нових проєктів. Водночас частка будівництва в портфелі обмежена – це дозволяє зберігати стабільність та не підвищувати рівень ризику.

Сама керуюча компанія, тобто команда Inzhur REIT, заробляє гроші від кількості активів: винагорода – 2% на рік від вартості активів. Відповідно, чим краще ми працюємо, тим більше інвесторів. Чим більше інвесторів, тим більше активів. Чим більше активів, тим більша наша винагорода. Компанія зацікавлена, щоб її портфель збільшувався та працював ефективно.

Структура власності: чим володіє інвестор Inzhur REIT

Співвласники фонду Inzhur REIT фактично володіють усією нерухомістю, що входить до його портфеля — як земельними ділянками, так і будівлями. Інвестор не отримує окремі квадратні метри конкретного об’єкта, а стає співвласником усього комплексу активів: приміщень для “Сільпо”, McDonald’s, “Фора”, Novus, Comfy та інших орендарів. Коли до фонду додається нова нерухомість, частка інвестора автоматично поширюється і на цей об’єкт.

Обсяг цієї частки та розмір прибутку залежать від кількості придбаних інвестиційних сертифікатів. Вони забезпечують право на частину доходу, який генерує вся нерухомість фонду.

Отже, йдеться не про віртуальний інструмент, а про частку в реальних комерційних об’єктах, що вже приносять орендний дохід або перебувають на фінальній стадії будівництва.

Загальна вартість активів Inzhur REIT становить 3,1 млрд грн. За час роботи фонд згенерував для інвесторів 745,6 млн грн, з яких:

• 417,4 млн грн — виплачені щомісячними дивідендами,
• 328,1 млн грн — отримані завдяки зростанню вартості активів (капіталізації).

Як інвестувати та яка дохідність 

Щоб інвестувати, потрібно пройти верифікацію на сайті через «Дію» або BankID та підписати електронну анкету – так само, як у банку. Після цього Inzhur CapitalInzhur Capital – це офіційна депозитарна установа у складі групи компаній Inzhur, яка займається продажем і зберіганням цінних паперів відкриває вам рахунок у цінних паперах, і ви поповнюєте свій брокерський рахунок. 

Далі в особистому кабінеті можна вибрати інструмент – фонд нерухомості Inzhur REIT. Купівля відбувається у кілька кліків, без додаткових договорів чи складних процедур. Почати співпрацю з фондом можна з будь-якої суми, ціна одного сертифікату складає близько 10 грн.

 

Для прикладу, один з інвесторів фонду нещодавно поділився у соцмережах: він інвестував 2 роки тому й за цей час отримав близько 40% сукупного прибутку на капіталізації та дивідендах – тобто приблизно 20% річних у доларах у конкретному кейсі.

Структура «об’єднаного фонду» з’явилася у вересні 2025 року. До цього, з 2022-го і до моменту об’єднання, працювало п’ять окремих фондів. Саме їхня об’єднання дало можливість сформувати єдиний фонд під назвою Inzhur REIT.

Якщо ж дивитися на результати від початку роботи об’єднаного фонду у 2022 році, середня дохідність становить близько 12,5%, а за останні 12 місяців – 15,5% у валюті, зокрема завдяки стабільному курсу гривні та частці ОВДП у портфелі. 

При цьому прогнозована дохідність фонду становить від 9,5% у валюті до податків, і протягом останніх 3,5 років цей показник або виконувався, або перевиконувався.

Окрім цього, на сайті Inzhur кожен може переглянути повний перелік усіх активів: адреси, фото, опис і структуру портфеля. Там же публікуються щорічні аудити від Deloitte, квартальні довідки про чисті активи та витяги з держреєстру щодо кожного об’єкта. За законом фонд розкриває максимальний обсяг даних, і вся інформація доступна відкрито – від складу портфеля до оцінок нерухомості від Baker Tilly. Команда також працює над тим, щоб зробити перегляд структури портфеля ще зручнішим у майбутньому.

Більше про фонд Inzhur REIT

Поради інвесторам-початківцям

У початківців головна помилка – чекати ідеального моменту або боятися почати через невелику суму. Я можу дати кілька головних порад:

1. Почніть з будь-якої суми. Навіть невелика інвестиція дає розуміння механіки й допомагає виробити звичку.
2. Інвестуйте в знання. Розберіться, кому довіряєте гроші, який досвід має команда, які результати та що вона розкриває публічно.
3. Порівнюйте, як ви це робите під час вибору лікаря чи школи. Як і в інших важливих рішеннях, важливо дослідити репутацію, досвід і якість.
4. Диверсифікуйте розумно. Розкладати гроші куди завгодно – не диверсифікація. Обирайте різні інструменти з різним рівнем ризику.
5. Не чекайте гарантій. У фінансах їх не існує – варто оцінювати ризики та ймовірність їх настання.

Почати – найкраще рішення для новачка: досвід, отриманий на малих сумах, формує стратегію, яка приносить прибуток у майбутньому.