Інвестиції в прибуткову нерухомість і навіть українську енергетику. Як отримувати пасивний дохід з Inzhur, вкладаючи від 4 тис. грн

Inzhur – перша українська інвестиційна REIT-компанія, яка дозволяє будь-кому в Україні спільно володіти великою нерухомістю та отримувати дохід від орендних виплат і капіталізації цих об’єктів. Йдеться про супермаркети, ресторани, ТЦ, ринки та навіть електростанції.

За неповні три роки роботи компанія має 2,43 млрд грн активів в управлінні, 301 млн грн виплачених дивідендів і понад 12 тис. співвласників. У партнерському спецпроєкті редакція MC.today розповідає про інвестиційну модель REIT, як на ній заробляють українці і скільки коштів потрібно, щоб стати інвестором.

Як саме працює модель REIT

Як бізнес-модель REIT (Real Estate investment Trust) з’явилась у США в 60-х роках 20-го століття. Її характеризують три ключові критерії:

1. не менше 75% активів мають бути інвестованими в нерухомість;
2. стільки ж доходів повинно бути від оренди або продажу нерухомості;
3. не менше 90% свого прибутку компанія має щорічно виплачувати інвесторам.

Основна ідея полягає в тому, щоб люди могли інвестувати у велику прибуткову нерухомість на кшталт торговельних центрів або будівель супермаркетів так само легко і недорого, як і у звичайні акції компаній.

Сьогодні модель REIT через майже тисячу компаній працює в 44 країнах, загальна вартість їхніх активів складає приблизно $4 трлн.

Українська компанія Inzhur як раз одна з таких. Підприємець та інвестор Андрій Журжій заснував її напередодні повномасштабного вторгнення, 14 лютого 2022 року.

Андрій Журжій має юридичну освіту й багаторічний досвід роботи в бізнесі:

• працював керівником юридичного департаменту Fozzy Group;
• був головою дисциплінарної комісії Української асоціації інвестиційного бізнесу;
• входив до правління Асоціації правників України, громадських рад при АМКУ та НКЦПФР;
• був нардепом України восьмого скликання від фракції «‎Самопоміч»;
• ініціював зниження ЄСВ на зарплати для бізнесу з 37% до 22% і провів через парламент законопроєкт про Prozorro;
• здобув перемогу в номінаціях «Прозорість бізнесу» та «Вибір аудиторії» на «Підприємець року 2024» від Forbes.

За три роки роботи, попри війну, компанії Inzhur вдалось досягти чималих результатів:

• 2,43 млрд грн активів в управлінні;
• 12 000+ співвласників;
• 301+ млн грн уже виплачених дивідендів;
• шість фондів нерухомості в управлінні, два з них розкуплені на 100%;
• один фонд успішно завершив роботи, вкладникам виплатили тіло інвестиції та дивіденди.

Завдяки низькій сумі входу модель REIT доступна для багатьох українців. 68% вкладників компанії – чоловіки, 32% – жінки. Із професій переважають айтівці, підприємці, лікарі, військові, від 25 до 45 років, з доходом від 25 тис. грн. А мінімальна інвестиція у фонд – усього 4 тис. грн.

Що таке фонд REIT-компанії і якими вони бувають

Окремий проєкт REIT-компанії називається фондом. Це може бути, наприклад, будівля ресторану або торговельний центр. Кожен фонд має свої умови, дохідність і конкретний перелік об’єктів. На сьогодні в Inzhur таких шість.

Один з них, InzhurBUD, уже завершив свою роботу. У нього була проста інвестиційна стратегія – викупити за гуртовою ціною на початку будівництва 138 квартир житлового комплексу «Оптимісто», а потім продати їх уже готовими значно дорожче.

У листопаді 2024 року фонд InzhurBUD офіційно закрився. У ньому взяли участь понад 260 інвесторів, яким виплатили 69 млн грн дивідендів. Фактична прибутковість фонду склала 20,5% річних у доларах, це перевищило прогнозовані 15% річних.

Ще у двох фондах, Inzhur 1001 та Inzhur 2001, інвестиційні сертифікати вже розкупили:

• Фонд Inzhur 1001 – перший в історії компанії Inzhur монооб’єктний за типом: це означає, що фонд володіє тільки одним об’єктом. Йдеться про будівлю супермаркету «Сільпо» в Лісниках і землю під ним. Це класний, топовий об’єкт у крутій локації, орендар – національна мережа супермаркетів «Сільпо». Інвестори фонду щомісяця отримують дивіденди з орендних виплат. Прогнозована дохідність фонду – 10,06% річних у доларах.
• Фонд Inzhur 2001 станом на жовтень 2024 року володіє трьома будівлями ресторанів, що працюють, у Києві та Київській області, нещодавно профінансував будівництво ще одного ресторану у Броварах. Орендар – мережа ресторанів McDonald’s, прогнозована дохідність фонду – 8,5% річних у доларах.

Серед фондів, у які ще можна вкласти кошти:

• Inzhur Ocean планує залучити 2 млрд грн для участі в аукціоні приватизації ТРЦ Ocean Plaza. Inzhur придбає 66,65% ТРЦ в держави. До аукціону інвестори щомісяця отримують дохід завдяки зберіганню грошей в ОВДП, а після виграшу на аукціоні прогнозована середньорічна дохідність за 10 років – 20% у доларах. Мінімальна інвестиція – від 4 тис. грн
• Inzhur Житній: Житній ринок на Подолі в Києві зараз належить місту і знаходиться в занедбаному стані. Місія проєкту – об’єднати киян і небайдужих українців і перетворити Житній на ринок світового рівня. Прогнозована середньорічна дохідність за 10 років – 10% у доларах. Мінімальна інвестиція – від 4 тис. грн
• Inzhur Supermarket: фонд володіє трьома об’єктами для супермаркетів у Києві та Київській області й уже розпочав будівництво четвертого об’єкта в Бучі. Орендарі цих об’єктів – загальновідомі мережі супермаркетів – «Сільпо» і «Фора». Інвестори фонду щомісяця отримують дивіденди з орендних виплат, прогнозована річна дохідність – 9,5% у доларах.

А один з найцікавіших проєктів – новий фонд Inzhur Energy. Це не просто ефективний спосіб заробітку, а й важливий внесок в енергетику України під час війни.

Детальніше про фонди Inzhur можна дізнатись за посиланням.

Мета нового фонду Inzhur Energy – підсилити енергетику України

За період повномасштабного вторгнення росія завдала колосальної шкоди енергосистемі України, яка будувалась у радянські часи як централізована, з великими електростанціями. Руйнування цих об’єктів призводить до знеструмлення великої кількості споживачів. Тому наразі держава вибрала стратегію створити децентралізовану балансуючу генерацію завдяки будівництву невеликих електростанцій.

Інвестиційна REIT-компанія Inzhur побачила великий потенціал у цьому проєкті, виграла тендер НЕК «Укренерго» на надання допоміжних послуг на ринку енергетики, що балансує. До вересня 2025 року вона збудує газопоршневу електростанцію на 18 МВт і почне постачати державі електроенергію. Об’єкт знаходитиметься в Київській області.

Отже, 13 листопада для інвесторів Inzhur запрацював новий фонд Inzhur Energy. І вже запущений продаж інвестиційних сертифікатів. Ті, хто ними володітиме, будуть співвласниками цієї електростанції і зроблять важливий внесок в українську енергетику.

• Мінімальна інвестиція – від 6 тыс. грн.
• Прогнозована середньорічна дохідність – 15% річних у доларах, або 75% за п’ять років.

На будівництво першої черги піде 11 млн євро. З них на початковому етапі проінвестував 3 млн власник і СЕО компанії Андрій Журжій, 4 млн планують отримати від приватних інвесторів і ще 4 млн – це фінансування від державного банку для оплати обладнання.

 1960 інвесторів вже вклали у проєкт понад 352 млн грн.

Звісно, такі станції в Україні мають певні ризики. Але для прямого влучання ракети вони є замалим об’єктом, а машинний зал проєктується в бетоні для додаткового захисту.

Як формується інвестиційний дохід інвестора

Уявимо, що до Inzhur звернувся новий клієнт Сергій – він айтівець, хоче почати інвестувати в нерухомість і зацікавився фондом Inzhur Energy. Шлях Сергія буде виглядати приблизно наступним чином:

1. Спочатку він зареєструється в особистому кабінеті на сайті. Під час цього автоматично та безплатно відкриється брокерський рахунок з Inzhur з нульовим балансом.
2. Далі Сергій має вибрати необхідну кількість інвестиційних сертифікатів фонду та підтвердити заявку OTP-паролем. Оплата за інвестиційні сертифікати відбувається в безготівковій формі – треба поповнити власний брокерський рахунок за реквізитами у форматі переказу на IBAN.

Також Сергій може завітати в офіс компанії, де його пригостять кавою, допоможуть відкрити рахунок для інвестування і проконсультують щодо купівлі цінних паперів.

Уявімо, що Сергій купив 10 сертифікатів Inzhur Energy приблизно за 60 тис. грн і тепер, як і інші інвестори цього фонду, співволодіє електростанцією. Починаючи з 2026 року вартість об’єкта щорічно переоцінюватиметься, від чого змінюватиметься вартість придбаних сертифікатів. Середньорічне зростання вартості сертифікатів прогнозується на рівні 15% річних в USD, або 75% за п’ять років.

За таких умов через п’ять років вкладені Сергієм 60 тис. грн збільшаться до 105 тис. грн до виплати податків. Термін діяльності фонду – п’ять років, тобто до червня 2029-го. Після завершення діяльності фонду можливі наступні варіанти розвитку подій:

• Перший: фонд продовжує діяти, а інвестори приймають рішення залишатись співвласниками або продати Inzhur свою частку;
• Другий: фонд ухвалює рішення про ліквідацію у зв’язку із закінченням строку його діяльності. Тоді об’єкти, які належать фонду, продаються, а отримані кошти розподіляються між співвласниками, пропорційно кількості їхніх сертифікатів.

Більше про фонд Inzhur Energy.

Як Inzhur захищає вклади

Inzhur має кілька рівнів захисту вкладень і прав кожного співвласника – від внутрішніх правил до державного законодавства та міжнародних стандартів.

Inzhur є членом NAREIT – американської асоціації інвестиційних трастів у нерухомість. Також він прийнятий до EPRA – це європейська асоціація публічних організацій у сфері нерухомості.

Компанія працює в рамках закону України про ІСІ (інститути спільного інвестування) під контролем регулятора: Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР).

Щоб забезпечити прозорість, Inzhur щорічно проходить незалежний аудит фінансів від міжнародної компанії з «Великої четвірки» Deloitte. Майно фондів оцінює міжнародна компанія Baker Tilly.

Усі необхідні документи доступні на сайті компанії, а інвестори також можуть швидко вийти з інвестиції – на це потрібно всього кілька годин.

Для легких комунікацій Inzhur створив активну спільноту з понад 5,5 тис. людей. Тут інвестори можуть вільно обговорювати питання з іншими учасниками, працівниками компанії та власником і CEO Андрієм Журжієм.

Інвестувати