Уявіть собі: ви можете стати співвласником вілли на Балі, і для цього не потрібно мати величезні накопичення. А починати можна із сумою всього від $50. Таку можливість відкриває Binaryx – платформа дольових інвестицій у нерухомість, яка пропонує вкладникам отримувати пасивну дохідність до 30% річних у доларах.
Тобто кожен, хто інвестує від $50 у частку вілли або апартаментів, отримає від 10 до 30% доходу річних. Людина стає законним співвласником нерухомості, на відміну від пропозицій REIT-фондів.
Як працює такий інструмент, які є переваги, наскільки ризикові ці інвестиції та які нюанси варто враховувати, розповів для партнерського матеріалу Олег Курченко, співзасновник і гендиректор платформи Binaryx.
Олег Курченко, співзасновник компанії Binaryx Platform
Займається бізнесом і створює програмне забезпечення понад 12 років. Олег родом із Кривого Рогу, навчався там на інженера-програміста. «Я мав програмувати величезні станки на метал-стилі, але моє життя зв’язало мене з вебтехнологіями. Я почав займатися ними ще в інституті і тоді ж почав будувати свої перші бізнеси», – каже він.
2016 року Олег Курченко занурився у фінтех-індустрію, а 2019-го почав будувати власну криптовалютну біржу. Згодом вона переросла у платформу з токенізації нерухомості – те, чим він займається зараз.
Зміст
Як з’явилася платформа Binaryx
Від 2019 року команда Олега Курченка досліджувала різні юридичні моделі. Вивчали, яким чином можна робити токенізацію і прив’язувати право володіння якимось активом до токена на блокчейні (цифровий актив, зареєстрований у відкритій публічній базі даних – блокчейні).
«Завдяки тому, що я сам програміст та інженер, я маю власне уявлення, яким чином це має працювати. І це уявлення якраз-таки і втілював», – каже Олег Курченко.
У результаті ідею з токенізованою нерухомістю вдалось втілити на платформі Binaryx. На той момент вдосконалилось законодавство, з’явились нові закони, а технологія блокчейну більш адаптувалась до реального світу й людей.
На цей час Binaryx залучив більше ніж $1,5 млн інвестицій для того, щоб розробити таку платформу зі співволодіння нерухомістю. Тепер кожна людина, яка володіє часткою об’єкта через цифровий токен, випущений платформою Binaryx, володіє нею напряму.
«Усі деталі, уся історія активу записується у блокчейні, тобто у прозорому відкритому реєстрі, – каже Олег. – Це створить відкриті відносини і взаємодію всіх сторін на платформі між собою. Створить кращий світ».
Запис інтерв’ю можна переглянути за посиланням
Як це працює
На платформі Binaryx умовний айтівець Микита може вибрати об’єкт нерухомості й інвестувати в його частку від $50. А далі в той самий день почати отримувати від оренди від 8 до 16% річних або інвестувати в забудову та мати від 15 до 30% на рік – адже об’єкт будівництва зросте в ціні.
Як це виглядає технічно? Розберемось у смартконтрактах і токенізації.
Binaryx реєструє смартконтракт, який випускає певну кількість часток нерухомості у вигляді токенів на блокчейні. Якщо простими словами, то смартконтракт – це звичайний контракт, але створений у цифровому виді завдяки програмному коду. У нього заздалегідь вписані дані про те, що відбуватиметься з вашими коштами, якщо ви використовуватимете той чи інший смартконтракт.
«Люди почали розуміти, що це дуже крута технологія – як реєстр даних, тому що з неї нічого не пропадає і всі транзакції знаходяться у відкритому, але зашифрованому вигляді», – додає Олег.
Щодо токенізації, то це перетворення права власності з аналогового формату – з паперу – на цифровий токен, який зберігається на блокчейні. Тобто зараз ви можете підтвердити право власності на якийсь актив завдяки цифровому токену, який є у вас на гаманці.
У 2022 році команда Binaryx знайшла юридичний механізм, яким чином можна токенізувати нерухомість. Завдяки йому декілька сотень людей можуть спільно володіти великою нерухомістю за допомогою цифрових токенів через американське ТОВ. Технічно це підтверджується через володіння токенами та смартконтракт, який вказується в уставних документах цього ТОВ.
Токени із цього смартконтракту означатимуть, що ви володієте часткою саме цієї компанії. Називається механізм DAO LLC, де DAO – децентралізовано-автономна організація, а LLC – це товариство з обмеженою відповідальністю, що керується через токени.
Перед тим як запускати платформу в публічний доступ, Binaryx зробив аудит безпеки в української компанії Blaze. Вона спеціалізується на кібербезпеці та перевіряє криптопроєкти.
«Крім того, коли ви вже володієте часткою об’єкта нерухомості, то можете не перейматися, тому що з вашого гаманця без вашого дозволу ніхто нічого не може забрати», – додає Олег.
За його словами, сценарій зламу можливий, тільки коли на об’єкт нерухомості збирають кошти. Але якщо право власності передане компанії, DAO LLC, то такої можливості шахраї вже не матимуть.
Де знаходяться об’єкти і хто ними керує
Через токенізацію об’єктів нерухомості Binaryx у цілому залучив уже понад $2,5 млн від 1,7 тис. інвесторів-співвласників.
Зараз об’єкти нерухомості Binaryx знаходяться у трьох країнах – Індонезії, Туреччині та Чорногорії. Чому саме там?
- Binaryx вибирає країни, де зараз привабливий ринок нерухомості, де вона зростає в ціні і приноситиме прибуток.
- Ці країни є туристичними, тому надають більшу дохідність.
- У цих країнах Binaryx має сильних партнерів. Наприклад, у Чорногорії платформа працює з одним з найкращих забудовників країни. А в Туреччині до неї звернувся Hayat Estate – велика агенція з нерухомості й забудовник з українським корінням.
Кожен об’єкт у кожній країні має свою керівну компанію, яка доглядає за ним і переводить інвесторам орендні збори. Вкладнику залишається тільки отримувати пасивний дохід. Тобто Binaryx створив такий собі тристоронній маркетплейс, на якому:
- з одного боку, власники об’єктів нерухомості токенізують їх;
- з іншого боку, у ці об’єкти інвестують люди;
- із третього боку, є різні типи партнерів, які надають послуги цим об’єктам нерухомості, зазвичай це юридичні та керівні компанії.
Зараз платформа виставляє тільки ту нерухомість, яка має змогу повністю зібрати кошти.
«Коли кількість власників, інвесторів і користувачів платформи зросте, ми почнемо інвестувати в масштабніші об’єкти, – каже Олег Курченко. – І в нас є мета завдяки ком’юніті збудувати готель, яким керуватиме велика керівна компанія, така як Marriott. І трошки пізніше збудувати навіть хмарочос».
Як формується дохідність
«Ми відповідаємо за смартконтракти, за кошти, які знаходяться у смартконтрактах, за розміщення об’єктів нерухомості, – каже Олег Курченко. – Прогноз дохідності по об’єктах надають самі забудовники чи агенції нерухомості».
Binaryx намагається зробити аналітику перед тим, як розміщувати об’єкт нерухомості, щоб надати інвесторам якомога точніші цифри. Але все одно це лише прогнози: ситуація на ринку нерухомості або світовому фінансовому ринку може змінитися в будь-який час. Тому прогнозувати дохідність платформа може, а гарантувати – ні.
Ось що робить Binaryx, щоб інвестор отримав максимально вигідний відсоток
Оренда. Більшість об’єктів нерухомості, які зараз розміщені на платформі, мають фіксовану річну дохідність. Тобто керівна компанія обіцяє цю дохідність мінімально, а все, що заробляє зверху, забирає собі.
Якщо це буде гнучка дохідність, то вона змінюватиметься від місяця до місяця. Тоді люди вже можуть самі вирішувати, хочуть вони залишатися в цьому об’єкті нерухомості чи бажають продати токени на вторинному ринку та вийти із цієї інвестиції. Для цього на платформі є вторинний P2P-ринок, на якому можна продати свої частки нерухомості за хвилини.
Нерухомість, яка зараз будується. Тут у Binaryx дивляться, які умови ставить забудовник. Наприклад, він каже: «Ось об’єкт нерухомості, я збираю на нього $300 тис., за рік він продаватиметься за $400 тис.». Ми випускаємо токени на $300 тис. і оцінюємо, що вихід в інвестиції буде за $400. І з цього формується відсоток.
У Binaryx розробили спеціальний механізм та алгоритм, за яким платформа перерозподіляє дохідність між різними стадіями – залежно від того, коли людина входить до інвестиції. І з кожним наступним токеном, який придбають, вартість токена тільки зростатиме.
Повне інтерв’ю вже на нашому YouTube каналі
Чому це безпечно
Модель інвестування в нерухомість на платформі оцифровує стандартний спосіб інвестування, який називається «розтермінування платежів», і навіть робить його безпечнішим завдяки тому, що умови забезпечуються в цифровому вигляді. Тобто за допомогою смартконтракту Binaryx може передавати платежі забудовнику, коли він виконує умови із прогресу будівництва.
Олег Курченко наводить приклад.
Уявіть, що людина інвестує в об’єкт на стадії будівництва. Коли починається фінансування, то потрібно зібрати передплату за об’єкт – зазвичай 30–35% від вартості. Коли ця сума зібрана, перший транш 30% відправляється до забудовника. Якщо забудовник виконує всі свої зобов’язання, то йому відправляють наступний транш, через деякий час – ще один. Ризики розподіляються між різними людьми, а вкладник може інвестувати в нерухомість маленькими частинками в різних країнах і диверсифікувати свій портфель, знизивши ризики ще більше.
Інструмент від Binaryx дозволяє отримувати пасивний прибуток, наприклад, з орендної нерухомості і створити можливість складного відсотка.
«Зараз, якщо ви купите квартиру, наприклад, за $100 тис., то отримуватимете з неї, наприклад, $1 тис. на місяць, – доповнює Олег. – Але ви не зможете одразу купити ще одну квартиру. А з нами ви зможете цю $1 тис. інвестувати в нову нерухомість й отримувати прибуток уже від складного відсотка. А це протягом 10–15 років».
Але уявімо, що трапилося найгірше – бізнес Binaryx закрився. У цьому випадку інвестор продовжує володіти нерухомістю незалежно від платформи. Адже вона оформлена на ТОВ, співвласником якого є сам вкладник. Тобто всі інвестори можуть зібратися з іншими власниками нерухомості (для цього є загальний чат з усіма), проголосувати й ухвалити будь-яке рішення стосовно об’єкта нерухомості без платформи. Адже Binaryx створив таку інфраструктуру, щоб інвестори були реальними співвласниками та не залежали від платформи.
«Усі токени зберігаються у блокчейні на вашому особистому гаманці. Вони прив’язані до компанії, яка знаходиться в США, – додають у Binaryx. – Ви можете зібратися на якійсь третій платформі, зробити голосування для цього об’єкта нерухомості й вирішити, що з ним робити. І таким чином розв’язати цю проблему».
Що далі
«Зараз ми дуже чітко відбираємо об’єкти нерухомості, – кажуть у Binaryx. – У нас величезний потік заявок на те, щоб розміститися на платформі, тому що кожен забудовник і власник нерухомості шукає, яким чином йому продати об’єкти нерухомості й заробити».
Тому на платформі будують систему таким чином, щоб у майбутньому кожна людина змогла продати там свою нерухомість: прийти, розмістити об’єкт і співпрацювати далі. Команда планує автоматизувати процес, щоб партнери й експерти долучалися та розміщували об’єкт нерухомості з мінімальним втручанням команди Binaryx у цей процес.
Взагалі на платформі Binaryx зараз є інвестори з Німеччини, Франції, Польщі, Індонезії і, звісно, з України.
«Ми даємо можливість українцям не тільки рятувати гроші від інфляції і впливу війни, а й вигідно та безпечно інвестувати в закордонну нерухомість на ринках, що зростають, – пояснює Олег. – Диверсифікація ризиків і безпека – наші пріоритети. І, звичайно, заробити кошти, а потім вже реінвестувати в Україну – це теж одна з наших цілей. Ми обов’язково додамо Україну в майбутньому до списку країн, де буде можливо інвестувати в нерухомість».
Повідомити про помилку
Текст, який буде надіслано нашим редакторам: