Интервью
Яковер и Бахматов, UNIT.City: «Мы строим город в городе»

Яковер и Бахматов, UNIT.City: «Мы строим город в городе»

Яковер и Бахматов, UNIT.City: «Мы строим город в городе»


Два года назад в Киеве стартовал амбициозный проект UNIT.City, который должен превратить территорию бывшего Киевского мотоциклетного завода в инновационный парк с инфраструктурой для бизнеса в сфере высоких технологий. О том как поживает проект сегодня и что в его рамках уже удалось реализовать, мы решили узнать у двух управляющих партнёров UNIT.City – Максима Яковера и Максима Бахматова.

С открытия UNIT.City прошло два года, чем сейчас живёт инновационный парк?

Яковер: Когда мы открылись у нас был один кампус и школа. Всего 7 тысяч квадратных метров. Сейчас у нас уже 3 кампуса — это 30 тысяч кв. м. До конца года будет 50 тысяч после того, как мы запустим еще два кампуса плюс центральную площадь. Кроме этого, со старта у нас было 25 резидентов, сейчас их уже более 90 и на территории UNIT.City работают несколько тысяч человек.

Также на старте проекта была только одна образовательная институция — UNIT.Factory, теперь их стало семь. В год у нас проходит более 420 событий, а количество партнёров выросло до более, чем 90. И на данный момент мы запустили около 25 экосистемных проектов.

Бахматов: Сегодня UNIT.City — это настоящее явление на рынке. И это мы только разогреваемся.

Максим Бахматов и Максим Яковер

«Инновационный парк» в целом довольно размытое понятие, как вы определяете его для себя?

Яковер: Такие проекты как UNIT.City на Западе называют Innovation District (район инноваций) или Areas of Innovation (области инноваций). Обычно они состоят из двух частей. Первая – это инфраструктура, то есть место, где ты учишься, создаёшь, живёшь и отдыхаешь. Вторая часть – это то, что мы называем экосистемой. Это сосуществование на замкнутой территории разных талантов, компаний, технологий и событий. Вот эта концентрация создаёт такой синергетический эффект, в результате которого те, кто внутри парка растут быстрее, чем те, кто снаружи.

Когда мы задумывали UNIT.City большая сложность была в том, что раньше в Украине никто ничего подобного не строил. Поэтому мы сделали аналитику, изучив порядка 40 мировых проектов, чтобы понять, за счёт чего они успешны, что они делают, и что из этого применимо в нашей стране. И, по сути, первые полтора года мы, имея стратегию, смотрели, что работает в украинских реалиях, а что нет, кто наш клиент и каким должен быть наш продукт.

Бахматов: Абсолютно не имеет никакого значения само понятие. Это может быть инновационный парк, район или центр инноваций — неважно. Важно то, что стоит за всем этим. Для нас за два года ничего не поменялось в этом отношении.

Создавая стратегию, вы, вероятно, также планировали на какие показатели должны выйти через год, а на какие через два, удалось ли вам добиться поставленных целей?

Яковер: В чём-то да, в чём-то нет. Удовлетворены ли мы темпами, с которыми мы развиваемся? Нет. Конечно, мы бы хотели быстрее. Но надо понимать, что такие проекты в мире строятся 8-10 лет. Это марафон, поэтому по украинским меркам мы движемся достаточно быстро. Повторюсь, мы до конца года откроем два новых кампуса, построим центральную площадь, также начнём строительство жилья и планируем привлечь кредитную линию, чтобы парк расширялся, и чтобы иметь достаточно большой ресурс для его развития в будущем. На этом будет закончена первая фаза проекта.

На старте проекта большое внимание уделялось образовательному компоненту UNIT.City, тогда вы говорили о необходимости готовить специалистов, которые потом смогут пополнить команды ваших резидентов. Получилось ли у вас запустить новые образовательные инициативы?

Бахматов: Сейчас у нас 7 институтов. Помимо UNIT.Factory, это Blockchain-школа (X.Teams), Cyber School, где готовят белых хакеров, uData, где занимаются специалисты по работе с большими данными, школа малого и среднего предпринимательства (МСП), собственная академия VR/AR лаборатории Sensorama, курсы лаборатории прототипирования FabLab, восемь акселерационных программ. Это тысячи человек. Многие устраиваются на работу к резидентам или проходят стажировки. За многими студентами очередь из лучших компаний. Как вы думаете, у нас получилось?

Яковер: Надо понимать, что мы всё-таки платформа, и в целом у нас нет задачи самостоятельно развивать образовательное направление. Это больше задача резидентов, и тех компаний, которые работают над образовательными проектами.

Вы как-то стимулируете резидентов реализовывать образовательные инициативы?

Яковер: Да. И мы, и Академия DTEK, которая постоянно привозит профессоров из Европы, и в том числе работает для резидентов. Там есть определённое количество мест, которое могут посещать команды. Поэтому образовательное направление, как и ранее является одним из ключевых для UNIT.City.

К сожалению, украинские университеты не успевают за потребностями рынка. Возьмём для примера компанию, которая работает в направлении виртуальной реальности. Ей просто негде взять специалистов. Единственное, что можно в этом случае сделать, если компания лидер или один из лидеров рынка, – это запустить собственные курсы. И это, в принципе, работает на начальном этапе развития любых рынков, и так появляются школы новых профессий.

В UNIT.City сейчас работают лаборатории, связанные с прототипами, дополненной реальностью. Являются ли они востребованными среди резидентов?

Яковер: Лаборатории, которые есть в UNIT.City, работают не только на резидентов, а на рынок в целом. И я бы добавил к этому списку ещё Syngenta Digital Innovation Lab. Но если коротко, то у лабораторий всё хорошо. FabLab загружен более, чем на 70%, и основными их клиентами сейчас являются не только стартапы, которые готовятся к выходу на Kickstarter, а производства, которые благодаря им сильно удешевляют процесс создания новых продуктов. У Sensorama тоже всё хорошо, одно из направлений, где VR сильно развивается – это тренинговые центры, также у них есть проекты в энергетике, и сейчас они хотят зайти в банковскую сферу, а также сферу культуры. Так что всё хорошо.

Бахматов: Конечно, они востребованы. Представьте, что, например, для того чтобы подготовить прототип вашего будущего продукта вам не нужно заказывать отдельные материалы в Китае, ждать месяц, пока их доставят и где-то мастерить в гараже у пьяного дяди Вити. Вместо этого вы можете спуститься на первый этаж и заказать прототип в лаборатории прототипирования. За три дня вам всё сделают. Вот это и есть добавленная стоимость инновационного парка.
А запросы у нас есть всегда. В том числе, и на открытие лабораторий и R&D-центров. Будет день — будет и пища.

На сайте UNIT.City указано, что резидентами парка в 2019 году будет числиться больше 150 компаний. Если у вас критерии для резидентов?

Яковер: Да, если это продуктовая компания, то мы смотрим на то, чтобы у неё «под капотом» была технология, и чтобы она смотрела на глобальный, а не только на украинский рынок. Ещё для нас очень важно, чтобы новый резидент давал что-то тем, кто уже есть в UNIT.City, а они, в свою очередь, давали что-то ему. Тогда появляется синергетический эффект.

Были ситуации, когда вы отказывали компании в аренде?

Бахматов: Да, конечно. У нас в среднем три компании на одно место. Есть проекты, которые с нашей точки зрения получат от инновационного парка больше эффект, чем другие.

Есть ли компания в Украине, которую бы вы очень хотели видеть в UNIT.City, но она не хочет к вам переезжать?

Бахматов: Конечно. У нас есть список компаний, которые мы бы хотели у себя видеть, но бывает, что мы можем не сойтись по каким-то условиям.

А вы таким компаниям предлагаете какие-то особые условия?

Яковер: У нас есть специальные условия для тех, кто больше остальных занимается экосистемой, а это фонды, лаборатории, акселераторы, образовательные институции.

Сейчас в UNIT.City есть школа программирования, есть акселераторы, есть резиденты со своими проектами, тематические ивенты, менторы и возможность получить доступ к программному обеспечению. Но есть ли что-то, что вы хотели бы добавить к этому списку?

Яковер: Это живой процесс, и нужно помнить, что нам всего два года и у нас пока не так много физического пространства. Соответственно, в каждом направлении нам бы хотелось иметь дополнительные возможности. Особенно, хотелось бы добавить искусство.

В ближайшее время мы запустим огромный проект по еде. Это будет достаточно уникальный для страны формат. Думаю, осенью мы о нём объявим.

Строительство жилья в рамках UNIT.City, это была ваша идея или инвестора?

Яковер: Это изначально было частью концепции. Мы строим город в городе, где должны быть все функции, в том числе и жилье. Здесь больше вопрос пропорций этого жилья, его будет сильно меньше, чем пространства для работы и для образования. Прошлой осенью мы были в Китае, в одном технопарке, которому уже 25 лет, и они недавно начали строить жильё. Я у них спросил: оглядываясь на 20 лет назад, что бы вы делали по-другому? Они ответили, что жильё начали бы строить раньше.

Вам не кажется, что это немного выходит за рамки «инновационного парка»?

Бахматов: Вообще нет, более того, мы дополнительно будем продавать резидентам 1,5 часа их жизни, за неделю это дополнительно почти 8 часов.

Современные жилые комплексы в Украине, это, как правило, закрытые территории, вы планируете делать так же?

Бахматов: Я могу прокомментировать с точки зрения истории развития таких проектов. Есть интересная книга «Смерть и жизнь больших американских городов», её написала американская журналистка Джейн Джекобс в 50-х годах, а потом в 90-х переиздала. В книге описывается жизнь таких закрытых систем, которые не выживают. То есть, даже если ты делаешь красивый уникальный городок, в котором всё более-менее может быть нормально, то вокруг всё равно будет становиться всё хуже и хуже. Поэтому наша задача делать условно открытую систему, но с безопасностью. С одной стороны, для того чтобы у наших резидентов и жителей было ощущение безопасности, а с другой стороны, чтобы мы не теряли тех людей, которые должны обогатить экосистему, пройдя образовательные программы в UNIT.City или просто прийти вечером послушать музыку и в будущем стать нашими резидентами. То есть задача непростая, но очень интересная. Закрытые системы не выживут.

Яковер: Открытые системы победят закрытые, это 100%. Мы сейчас думаем над концепцией, чтобы сохранить баланс открытости и безопасности.

Не боитесь ли вы, что жильё в итоге выйдет на первый план, а инновационный парк останется на втором?

Бахматов: Это разные проекты. Например, какой бы хороший не был на территории UNIT.City ресторан, пусть с тремя звёздами Мишлен, он никогда не выйдет на первый план по отношению ко всему парку. Также и с жильём. Оно дополняет инновационный центр, но уже никогда не станет его превалирующей стороной. Вот если бы мы начинали со строительства жилья, тогда мы могли бы опасаться, построив 300 тысяч метров квадратных квартир и потом решив делать инновационный парк. Если опять-таки посмотреть на историю, на тот же район Кингс-Кросс в Лондоне, там параллельно строится много офисной недвижимости и очень много жилья, но всё это вокруг Лондонского университета искусств, который переехал в этот район в 2011 году. И после этого в Кингс-Кросс мгновенно появилось совсем другое ощущение, потому что там такая концентрация правильных людей и событий, что вы никогда не скажете, что это жилой комплекс.

Яковер: Почему ещё важно жильё? Оно даёт возможность территории работать 24 часа 7 дней в неделю. Вечером люди, которые работают, они в основном уезжают, а те, кто живут — приезжают. А если это микс 50 на 50 процентов, то будут люди, которые здесь же работают и живут, остаются вечером в ресторанах, участвуют в событиях на центральной площади. А последняя именно для этого и планируется, там будет площадь 5000 метров квадратных под формат городских праздников. Это будет очень круто.

У вас будут критерии по отбору покупателей для жилья в UNIT.City, как есть для резидентов?

Бахматов: Будут!

Яковер: Мы сейчас думаем над этим.

Бахматов: В целом мы бы хотели каким-то образом отбирать покупателей. Ведь во всех концептуальных заведениях есть дресс-код. Вот что-то подобное, но понятно, что не по одёжке, мы бы хотели реализовать. Будем думать, как это сделать, чтобы никого не обидеть.

За прошедшие два года город вам как-то помогал с проектом или может быть мешал?

Яковер: У нас рабочие отношения и с городской властью, и с премьером-министром. Что это значит? Что те вопросы, которые есть, они решаются в рабочем порядке. Премьер к нам приезжал несколько раз, в том числе на предварительное открытие, а также презентовал у нас инновационную повестку Украины. Мэр Кличко несколько раз был, смотрел на стройку, чтобы убедиться, что мы действительно строим инновационный парк. В то же время, у нас сейчас есть определённые вопросы к городской власти, и они их решают.

Бахматов: Денег не выделяют 🙂

Сама по себе жилая часть будет требовать немного другой инфраструктуры, будете ли вы принимать участие в её создании?

Бахматов: Мы будем самостоятельно строить два садика, две школы, а также спорткомплекс. А потом больницу и поликлинику. Это в планах на ближайшие 5-7-10 лет. Но если город захочет чем-то помочь — мы всегда открыты. Например, точно логистические вопросы мы будем решать совместно, ведь по идее город должен помогать с остановками общественного транспорта. Если смотреть на те же примеры из Лондона — там городские власти очень активно вовлечены в этот процесс для того, чтобы обеспечить траффик людей. И так как на пике в UNIT.CIty будет приезжать около 50 тысяч человек на работу, то нужно будет как-то решать вопрос с логистикой. И естественно налоговые поступления, которые прямо и косвенно будут давать работающие здесь люди и компании, будут очень значительные, по нашим оценкам это около 3 миллиардов гривен. Это серьёзное пополнение в бюджет.

Если бы у вас была возможность вернуться в прошлое, то с оглядкой на прошедшие два года, есть ли что-то, что вам хотелось бы изначально поменять в UNIT.City?

Бахматов: Не знаю, возможно, мы бы подошли более точно к планированию стройки. Никто ничего подобного не строил – это отдельный вопрос. Но как показывает практика, все кто входят в подобные проекты, не обходятся без нюансов. Хороший пример – это филармония в Гамбурге, стройка которой затянулась с двух до десяти лет, и бюджет увеличился в 10 раз со 100 миллионов до миллиарда евро. Там сейчас по этому поводу идут разбирательства, но в итоге получилось такое отдельное произведение искусства. Уверен, что следующую филармонию в Гамбурге будут строить уже по-другому.

Яковер: Стратегия — это живой инструмент. Поэтому всегда у тебя есть вещи, которые ты мог бы сделать лучше, если бы ты имел тот опыт, который имеешь сейчас. Но мы в любом случае идём к нашей цели.

В каком году UNIT.City должен быть полностью закончен?

Яковер: 8-10 лет строятся такие проекты, вот можем исходя из этого предположить.

Бахматов: Кингс-Кросс уже 20 лет строится.

У вас нет такого, что вот мы обязательно закончим 2030 году?

Бахматов: И накатим! Ну если это важно, то мы можем всегда. А так я думаю, что в течение ближайших 8-10 лет будет активная стройка, а потом будет бесконечная работа над экосистемой, над качеством, над контентом этого всего. Стены — это же только 20% работы, а вот наполненность и качество — это отдельный разговор. Офис Google на сегодняшний день очень непритязательный, но тем не менее, они там выдают отличное качество.

С приходом в UNIT.City вы говорили, что останетесь в проекте 5 лет, поменялись ли ваши планы за прошедшие два года?

Яковер: У нас контракт на 3 года. После этого подобьем результаты, поговорим с инвестором и примем решение.

То есть это не ваша позиция, заниматься проектом только 3 года?

Бахматов: Это совместная позиция, у каждого из нас есть какие-то планы на жизнь, на развитие, на рост, на обучение. Также и у нашего партнёра и инвестора Василия Хмельницкого.

UNIT.City уже вышел на самоокупаемость?

Яковер: После запуска двух бизнес-кампусов в этом году проект операционно будет в плюсе.

Бахматов: У нас очень большие затраты на сервис, на школу, на аренду земли и различные платежи. Но в целом UNIT.City — это коммерчески успешный проект, другое дело, что не часто в Украине входят в такие долгие проекты.

Инвестор как-то вмешивается в вашу операционную деятельность?

Бахматов: Мудрый человек, он построил 3 миллиона квадратных метров и если мы договорились об определённых результатах, он придерживается договорённостей.

Яковер: Он очень любит этот проект, он для него очень важный, он уделяет ему много времени, но микроменеджментом он никогда не занимается практически ни в каких своих проектах.

Есть ли у UNIT.City конкуренты в Украине?

Бахматов: У меня есть хороший ответ на этот вопрос, мы его недавно обсуждали. Так вот с крупнейшими нашими конкурентами мы ведём переговоры о том, что они хотят стать нашими резидентами. Мы же строим город, а те люди или те компании, которые вы можете считать нашими конкурентами, они строят отдельные офисные проекты.

Яковер: То есть мы не строим отдельный этаж в бизнес-центре, и мы даже не строим бизнес-центр, мы строим город.


Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: